不動産屋さんと今の物件との出会い

不動産投資をしようと決心したものの、ではどうやってはじめたらいいのか？僕の周りに不動産屋さんの知り合いは全くいませんでした。この状態から、一棟目の物件の購入までを紹介したいと思います。
※2021年時点の超低金利時代のものですのでご了承ください。

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まずはネットで検索→ワンルームマンション投資を知る

なにも知らない僕は、とりあえず誰もがするように、何も考えずにネットで「不動産」「投資」「儲かる」みたいな言葉を入れて検索し、当然のように上位に表示されたワンルームマンション投資をクリックし、ごく自然とカモがねぎを背負ってやってくるように、ワンルームマンション投資にたどり着きました。
さっそく、ねぎを背負った僕はお問い合わせフォームへ連絡し、オンラインで営業の方と話をすることとなりました。
まさに、素人の不動産投資の始め方のお手本のような流れをたどったのでした。

ワンルームマンション投資ってどうなの？

ブログ、YouTube等のお金系SNS界隈では、あまりよく言われないことも多いワンルームマンション投資。何も知らなかった僕ですが、プロフィールにファイナンシャルプランニング技能士１級と書いたのが、良かったのか悪かったのか警戒されたのか、かなり経験豊富な担当者に当たりました。しかもその方、かなり率直に、いいことも悪いことも説明してくれた印象があります。
僕が感じた結論は、やはり、広告でよく見る「家賃収入で暮らす」といったイメージとは違うんだなということでした。
営業担当者の言ってることをまとめると、

• 期間35年の借入をして3,500万円のマンションを買います。
• 大きな節税効果は主に初めの年に限られます。節税効果は20万円ぐらいです（所得税と住民税が去年より20万円ぐらい安くなります。）。
• 家賃収入と管理費や返済等の経費を比べると経費の方が高いので、毎月2万円程度赤字です。
• 赤字の状態は、借入の返済が終わるまで(30年)続きます。
• この赤字の部分は、給料などの別の収入から補填してください。
• しかし、借入金の残債の減り方は、マンションの価値の減り方よりも早いので、7年も経てば借入残額：3,100万円、売却予想額：3,180万円となり逆転します。
• これにより売却することで利益を確保できます。

まあ正直に言えば、「こんなもんか」という思いもありましたが、「まあ悪くはないのかもしれない」と思いました。
毎月2万円を株に積み立てて年利5％で運用していると考えると、まあ悪くないのかなと思いました。
つまり、不動産投資にもこの考えをあてはめると、毎月の手出し2万円を「投資額」と見なし、将来の売却益まで含めて考えると、年利5%くらいの利回りになります。しかも不動産は銀行からお金を借りて大きな金額を動かしている分、レバレッジがかかっています。
ただ、その一方で、どこか踏み切れない感覚もありました。
「本当にここが自分の最高到達点なのか」
「他に選択肢はないのか」

ある不動産会社さんとの出会い

そんなある日、従妹の旦那さんと飲んでいて、不動産の話になり、知り合いの不動産会社さんを紹介してもらえることになりました。
正直、地元の不動産屋さんに飛び込むのは少しハードルが高く感じていました。公務員でもありますし…。

実際に会って話してみて思ったこと

実際にお会いして話してみると、なんとその不動産会社の社長は同級生でした。共通の知り合いなんかもがいて、すぐに打ち解けることができました。
僕は、今の自分の状況をそのまま話すことにしました。

• 公務員として働いていること
• 株式投資をしており、10年ぐらいの経験があること
• 自分の与信枠を最大限に利用したいと考えたこと
• 副業規程の関係を考えると不動産投資が最適ではないかと考えついたこと
• まずはネットで検索したワンルームマンション投資の営業を受けたこと

不動産投資の見え方が変わった

その中で、不動産投資はワンルームマンション投資だけではないという話を聞きました。
現在は、金利も低く、借入金の返済を行ったあとでも毎月きちんと手元にお金が残る形の投資もあること。まさに目からうろこでした。

自分の希望を伝え、物件探しをお願いした

その後、自分なりの希望を率直に伝えました。
まずはスモールスタートしたいこと。
新築や見た目の良さにはこだわらないこと。
無理のない規模で、アパートを一棟を持ってみたいこと。
不動産屋さんはすぐに色々動いてくれました。僕はようやくパートナーに会えたのかなと思いました。

物件より先に、人との出会いがあったと思う

結果的に、その後紹介していただいた物件をきっかけに、不動産を購入することになります。
ただ、今振り返ると、「良い物件だった」以上に、「この方と出会えたこと」が大きかったと感じています。

不動産投資というと、どうしても数字や利回りに目が行きがちですが、
実際には、誰と話し、誰と進めるかで、見える景色は大きく変わります。

あのタイミングで、この不動産会社さんと出会えていなければ、今の僕はいないです。

紹介してもらった物件とは！？

その後、数か月は特に音沙汰なしでした。正直、物件を探すってかなり大変なのはわかっていたので、そう簡単には紹介してもらえないだろうと思っていました。その間、自分なりに不動産投資の勉強をコツコツしていました。
そんなある日ついに、物件を紹介できるようになったとの連絡をいただきました。
僕が紹介を受けた物件はこんな感じです。

• 築30年
• 木造2階建てアパート
• ２DK×６室　満室稼働中
• 家賃35,000円/戸
• 物件価格630万円(利回り40%)

利回りすごいですよね。これが楽待ちとかに載ってたらちょっと危ないよなあという感じを受けますよね。色々大丈夫かなあと心配されるところもありましたが、素人なりに現地を見たり、レントロールを見たりして懸念をつぶしていきました。
とはいえど、当然自分が銀座の一等地の物件を買えるわけでもないわけで、どこかでリスクを取っていかなくてはならないわけで、最後は不動産屋さんを信じて買うことにしました。

次は融資の話

さて、次には融資のお話です。
そしてこの融資の話でも、また人とのつながりに助けられることになります。

次回は、そのあたりについて書いてみようと思います。

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タロ＠安定と挑戦の二刀流

地方公務員×中小企業診断士×FP1級

地方在住の現役地方公務員。中小企業診断士。ファイナンシャルプランニング技能士1級。英検準1級。資格取得や投資、副業の経験を通じて得たノウハウを発信しています。学び直しや収入源の多様化に興味がある方に、実体験に基づくヒントをお届けします。 株式投資については、NISA積立投資枠・iDeCoを活用した長期投資とNISA成長投資枠を活用した高配当株投資を中心に、約12年ほど続けています。不動産は、個人で小規模なアパート（1棟6室）を所有しているほか、配偶者が代表を務める法人でもアパート1棟（8室）を保有しています。