そもそもあなたの不動産投資、副業ですらないかもしれない件

僕が不動産投資の副業従事許可を得る話の前に、ちょっと整理しておきたいことがあります。

僕がよく公務員の知り合いから不動産投資を始めることについて相談を受けると、まず飛び交う言葉がこれです。皆さん公務員してるだけあってまずは自分で調べてるんですよね。僕にはできない…。

• 「副業許可必要ですよね？」
• 「年間家賃収入500万円を超えちゃダメなんですか？」
• 「5棟10室を超えちゃだめなんですか？」

うーん、そうですねー…。ちょっと整理しましょう。

多くの人が “地方公務員の副業に係る法令規程” と“国家公務員の兼業基準としての事業的規模”と“税法の事業的規模” などなどを同一視している ため、議論が根本からズレています。
そもそも僕は地方公務員ですから、国家公務員の基準で議論するのはおかしいわけです。
あなたがやろうとしている不動産投資は、そもそも地方公務員法38条の「営利企業の従事等」に当たるのか？

ここを整理しなければ、すべての議論が空回りします。

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地方公務員法38条の本質：「禁止」ではなく「許可制」である

地方公務員法38条が制限しているのは、大きく3つ。

1. 営利企業の役員になること
2. 営利企業の従業員になること
3. 自ら営利企業を経営すること

そのうえで、

ただし任命権者の許可があれば従事できる

と明記されています。

つまり本質はこうです。

副業は“絶対禁止”ではない。許可制である。

ここまでは一般的に知られていますが、問題はここから。

そもそも「営利企業の経営」って何？不動産1室は該当するの？

地方公務員法が制限しているのは、

「自ら営利企業を経営する」かどうか

です。

では、不動産を1室買って家賃を得る行為は営利企業の経営なのか？
地方公務員法には明確な定義がありません。

そこで基準として参照されるのが──

国家公務員の基準（人事院規則14-8）

※税法の「事業的規模」と混同される最大ポイントです。税法上の「事業的規模」については、別の記事で解説します。

人事院規則14-8の運用通知（昭和31年職職-599）では、

「どこからが“営利企業の経営”とみなされるか」 が示されています。

▼ 人事院の判断基準（営利企業とみなす目安）

• 戸建て → 5棟以上
• アパート・マンション → 10室以上
• 年間の家賃収入→1,000万円超(床面積600㎡未満を除く)

国家公務員の世界では、上の条件のどれか一つでも当てはまると、

「営利企業を営んでいる」＝地方公務員でいう副業（兼業）に該当

と判断されます。

では、地方公務員はどうなの？

副業“でない可能性”は十分にありますが、自治体の運用次第です。

ここまできて結局これかよ…。と思いましたよね。そうなんですよ。結局これなんです…。しかし、これが地方自治ってもんです。言い訳ですけど…。
国家基準に照らせば、5棟10室未満は、「営利企業の経営とはいえない」 可能性が高いからです。

つまり、

副業許可が不要になる余地がある。

ただし、これだけでは判断できません。
地方公務員には、地方公務員法第38条以外に共通の法令等はないため、自治体ごとに判断基準が異なります。

例：

• 国家基準をそのまま採用する自治体
• 独自基準を定めている自治体
• 要件に関わらず “全部許可申請” という自治体（←僕の自治体がこれ）
• 事前相談ベースで柔軟に判断する自治体

最終判断権は 任命権者（知事や市長等） にあります。

だからこそ、「うちはどういう運用なのか」を必ず確認する必要があるんです。

（補足）事業的規模に該当しても、許可され得る条件がある

人事院通知では、事業的規模になった後も

一定の条件を満たせば許可できる

とされています。

▼ 許可条件（抜粋）

• 勤務時間内に不動産業務を行わない
• 職務に支障を生じさせない
• 利益相反がない
• 管理会社に委託し、自己の関与を最小限にする
• 公務の信用を損なわない

つまり、

“規模が大きい＝禁止”ではなく、条件付きで許可され得る。

ここも誤解されがちなポイントです。

まとめ：地方公務員の不動産投資は「そもそも副業か？」から始めるのが正解

公務員の不動産投資で本当に重要なのは、次の順番です。

1. 税法の“事業的規模”と、公務員制度上の“営利企業性判断”を区別する
2. 人事院規則14-8を参照し、まず「副業に当たるのか」を判断する
3. 副業に当たるとしても、許可制度があり「条件付きでOK」もある
4. 最終判断は自治体運用なので、必ず自分の自治体の基準を確認する

参考となる法令等

• 地方公務員法第38条
• 国家公務員法第103条・第104条
• 人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）
• 人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について（昭和31年職職-599）

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タロ＠安定と挑戦の二刀流

地方公務員×中小企業診断士×FP1級

地方在住の現役地方公務員。中小企業診断士。ファイナンシャルプランニング技能士1級。英検準1級。資格取得や投資、副業の経験を通じて得たノウハウを発信しています。学び直しや収入源の多様化に興味がある方に、実体験に基づくヒントをお届けします。 株式投資については、NISA積立投資枠・iDeCoを活用した長期投資とNISA成長投資枠を活用した高配当株投資を中心に、約12年ほど続けています。不動産は、個人で小規模なアパート（1棟6室）を所有しているほか、配偶者が代表を務める法人でもアパート1棟（8室）を保有しています。